נכתב במרץ 2011
תמ"א 38 מציעה תמריצים משמעותיים לקבלנים ובעלי נכסים
על פניה, מציעה תמ"א 38 תמריצים משמעותיים לגורמים המעורבים בבינוי והנדסה. בין תמריצים אלה אפשר למצוא הטבות מס וזכויות בניה נוספות המוענקות לקבלנים ויזמים, אפשרויות לשדרוג הבניין והדירות (תמריצים הפונים אל בעלי הנכסים באותו בנין), הרחבת יחידות דיור, עיצוב חדשני לבנין, הוספת מעלית ומקומות חניה – כל אלה יעלו בסופו של דבר את ערך הדירות ויהוו שיפור משמעותי באיכות חייהם של הדיירים. אין פליאה, אפוא, שנדמה כאילו תמ"א 38 מספקת את רצונם של גורמים פוליטיים, חברתיים ומקצועיים בענף הבניה, אולם לאורך השנים התברר כי נותרו חסמים משמעותיים המפריעים ליישום התוכנית, ואתגרים לא פשוטים הנדרשים לתשומת לב של המעורבים בה.
להלן דוגמאות למספר האתגרים העומדים בפני יישום תמ"א 38
1.המבקשים ליישם תמ"א 38 מגלים כי עליהם להתמודד עם אי ודאויות רבות לגבי משמעות הפרויקט והשלכותיו לטווח ארוך. כך לדוגמא, נוצר פעמים רבות פער בתיאום ציפיות בין תושבי הבניין ובין המהנדסים והקבלנים המתכננים את השינוי שיעשה בו, כמו גם קושי שחווים הדיירים בבחינת ההצעות המגיעות אליהם מהבחינה ההנדסית והמשפטית.
2.על מנת ליישם את תמ"א 38 נדרשים בעלי הנכסים בבנין להתמודד עם בירוקרטיה והליכים פרוצדוראליים מורכבים, כמו גם עם סוגיות מימון סבוכות המקשות מאוד על יישום הפרויקט. כך לדוגמא, מגלים בעלי נכסים המעוניינים ליישם תמ"א 38 בביתם, כי אין אפשרות לשעבד את הנכסים המשותפים שבבית, מה שמקשה עליהם לספק בטוחות על מנת לקבל מימון לפרויקט דרך הבנקים השונים. נכון, ניתן לפתור קשיים אלה באמצעות רישום יחידות חדשות בבנין, אולם מדובר בפתרון סבוך שאינו מתאים לכל המקרים כולם.
3.אחר האתגרים המשמעותיים העומדים בפני מיישמי תמ"א 38 הוא הניסיון המראה כי ישום פרויקטים אלה אינו משתלם בפריפריות ובמילה "פריפריות", הכוונה גם לישובים המרוחקים מעט מתל אביב דוגמת נתניה או רחובות (שאינן באמת פריפריות). בערים אלה מחירי הנכסים הם נמוכים יותר מאשר בתל אביב/רמת גן/גבעתיים, מה שחותך את הרווח עבור קבלנים ויזמים (או במילים אחרות – עלות הבניה בכל האזורים היא זהה, בעוד הרווח ממכירת דירות חדשות הוא נמוך יותר עבור קבלנים ויזמים). המשמעות היא כי על אף שאותה תמ"א 38 תוכננה להוות חלק משמעותי מבניין כל מדינת ישראל, הרי שבפועל כיום יוצאים פרויקטי תמ"א 38 אל הפועל רק במרכז הארץ מבלי שהיא זוכה לכל היענות בישובים מרוחקים מעט יותר.
כיצד מנסה הממשלה להקל על ביצוע תמ"א 38 ?
הקושי בביצוע פרויקטי תמ"א 38 מובן לגורמים רבים הפועלים בניסיון למצוא פתרונות וליצור תמריצים שיקלו על מימוש התוכנית. כך לדוגמא, בשנת 2008 התקבלה החלטה על מתן פטור ממס השבחה למבצעי תמ"א 38 בפריפריות ובישובים בעל סיכון גבוה לרעידות אדמה, זאת על מנת לנסות ולפצות קבלנים על אובדן הרווח בבניה באזורים אלה, כפי שתואר לעיל.
בנוסף, שינוי נוסף שהוגדר בשנת 2010 מקל את זכויות הבניה להוספת יחידות דיור בקומת העמודים של בניינים העוברים שיפוץ במסגרת תמ"א 38 . כך גם נקבע, כי במסגרת תמ"א 38 יכולים קבלנים להרוס בניינים קיימים, לבנות ביניהם בנין חדש, תוך שהם מעניקים לדיירים דירה חדשה באותו בנין ומוכרים את היחידות החדשות שנוספו, גם זאת במטרה להגדיל את רווחיהם ולהרחיב את תפוצת התוכנית.
הפוסט תמא 38 – האתגרים הגדולים הופיע ראשון בקהילת הנדל"ן בית משותף
